Poradnik Spółdzielczy

  Jakie mogą być skutki upadłości spółdzielni dla jej mieszkańców?

Coraz częściej sądy orzekają upadłość spółdzielni mieszkaniowych. Jakie są skutki bankructwa spółdzielni dla tych, którzy czekają na mieszkania i dla tych, którzy je mają? Kwestie te reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a konkretnie jej art. 541. Upadłość spółdzielni mieszkaniowej nie oznacza dla spółdzielcy utraty mieszkania. Jego sytuacja jednak się zmienia. W jaki sposób? To zależy w dużej mierze od posiadanego przez niego prawa.

W korzystniejszej sytuacji są na pewno osoby posiadające własnościowe prawo lokatorskie do zajmowanego lokalu.

Bowiem po zakończeniu procesu upadłościowego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności, zaś posiadacze lokatorskiego prawa do lokalu w najgorszym razie stają się zwykłymi najemcami. Poza tym w procesie upadłościowym syndyk może sprzedać budynki mieszkalne wraz z lokatorami.

W przypadku śmierci głównego lokatora mieszkania spółdzielczego lokatorskiego jego małżonek (jeżeli nie jest członkiem spółdzielni)

W nieprzekraczalnym terminie jednego roku powinien zgłosić się do spółdzielni celem złożenia deklaracji członkowskiej w związku z przypadającym mu lokatorskim prawem do lokalu po zmarłym małżonku. Z "przywileju" tego może skorzystać tylko rok od śmierci współmałżonka. W tym czasie spółdzielnia może przyjąć pozostającego przy życiu małżonka w poczet swoich członków, bez konieczności wszczynania postępowania spadkowego. Oznacza to, że spółdzielnia przepisuje prawo do mieszkania na pozostającego przy życiu małżonka wraz z wkładem mieszkaniowym. W tym przypadku całkowity koszt przepisania prawa lokatorskiego wynosi 100 zł tytułem wpisowego. Po upływie roku od śmierci członka spółdzielni do którego należało lokatorskie prawo, pozostający przy życiu małżonek, chcąc uregulować tytuł prawny do mieszkania, musi założyć sprawę w sądzie o stwierdzenie nabycia praw do spadku. W przypadku śmierci osoby, która posiadała własnościowe prawo do mieszkania i była członkiem spółdzielni, spadkobiercy muszą zwrócić się do sądu celem założenia sprawy o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym. Jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełomocnika w celu dokonania czynności prawnych związanych z wykonaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu.

Podstawa prawna: Art. 14, Art. 17 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dn 15.12.2000 z pózniejszymi zmianami. Tekst jednolity Ustawy można uzyskać w Dziale Organizacyjnym Radomskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przy ul Zbrowskiego 104.

Dodatki mieszkaniowe - gdy brakuje pieniędzy na czynsz. Na jaką pomoc może liczyć lokator?

Co to jest dodatek mieszkaniowy?

Dodatek mieszkaniowy jest "szczególnym świadczeniem pieniężnym wypłacanym przez gminę na rzecz wskazanych w ustawie osób o niskich dochodach, którym przysługuje tytuł prawny do lokalu, w celu umożliwienia im zapłaty czynszu oraz pokrycia innych obciążających je wydatków za zajmowany lokal mieszkalny (opłaty dodatkowe, eksploatacyjne oraz niektóre koszty związane z zamieszkaniem w lokalu )". Upraszczając, dodatek mieszkaniowy to określona suma pieniężna na uzupełnienie wydatków na mieszkanie, przysługujaca w przypadkach określonych przepisami.

Warunki uprawniające do przyznania dodatku

a) Tytuł prawny do lokalu Dodatek mieszkaniowy może być przyznany: - najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych, - członkom spółdzielni mieszkaniowych zamieszkującym na podstawie spółdzielczego (lokatorskiego i własnościowego) prawa do lokalu mieszkalnego, - osobom zajmującym lokale mieszkalne w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom lokali mieszkalnych, - innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego (np. z umowy użyczenia) i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem, - osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny lub socjalny (np. gdy orzeczono o ich uprawnieniu do lokalu zamiennego lub socjalnego w wyroku sądowym).

b) Osiąganie odpowiednio niskiego dochodu Dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom wymienionym w pkt a), jeśli średni miesięczny dochód na jednego członka ich gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 150% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym lub 100% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiazującej w dniu złożenia wniosku.

  c) Odpowiednia powierzchnia użytkowa lokalu Dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy powierzchnia użytkowa lokalu nie przekracza o więcej niż 30%, w pewnych wypadkach 50% tzw. normatywnej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Normatywna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego to 35 m2 dla gospodarstwa jednoosobowego, 40 m2 dla gospodarstwa dwuosobowego, 45 m2 dla gospodarstwa trzyosobowego, 55 m2 dla gospodarstwa czteroosobowego, 65 m2 dla gospodarstwa pięcioosobowego, 70 m2 dla gospodarstwa sześcioosobowego. W razie zamieszkiwania w lokalu większej liczby osób, dla każdej kolejnej osoby wielkość normatywnej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zwiększa się o 5 m2. Jeśli w lokalu mieszka osoba niepełnosprawna poruszająca się na wózku lub osoba niepełnosprawna, która musi zamieszkiwać w oddzielnym pokoju, wielkość tę zwiększa się o 15 m2, niezależnie od liczby członków gospodarstwa domowego.

Wysokość dodatku mieszkaniowego

W wypadku gdy użytkowa powierzchnia lokalu mieszkalnego jest mniejsza od normatywnej powierzchni lokalu, wysokość dodatku mieszkaniowego jest równa różnicy między wydatkami na mieszkanie faktycznie ponoszonymi przez gospodarstwo domowe ubiegającego się o dodatek mieszkaniowy, a kwota równa części dochodów gospodarstwa domowego. W wypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest równa lub większa niż powierzchnia normatywna, wówczas należy brać pod uwagę wydatki ponoszone na normatywną powierzchnię lokalu. Aby je obliczyć, należy sumę wszystkich wydatków podzielić przez liczbę m2 powierzchni użytkowej, a następnie pomnożyć przez liczbę m2 powierzchni normatywnej.

Przyznawanie dodatku

Dodatek mieszkaniowy przyznaje, na wniosek osoby uprawnionej do dodatku mieszkaniowego, wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej.

Jakie dokumenty należy przygotować?

Do wniosku dołącza się deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy kalendarzowych poprzedzających dzień złożenia wniosku. Wzory wniosku i deklaracji zawiera wspomniane już rozporządzenie. Formularze wniosku i deklaracji można uzyskać w Urzędzie Gminy. Właściciel domu jednorodzinnego jest obowiązany dołączyć zaświadczenie wydane przez organ właściwy w sprawie wydania pozwolenia na budowę, potwierdzające powierzchnię użytkową i wyposażenie techniczne budynku oraz przedstawić rachunki dotyczące wydatków.

Odmowa przyznania dodatku Organ wydający decyzję może odmówić przyznania dodatku, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w deklaracji, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy. Wywiadu środowiskowego dokonuje upoważniony pracownik socjalny gminy, mogący żądać od wnioskodawcy i członków jego gospodarstwa domowego oświadczeń o stanie majątkowym, zawierających w szczególności dane o posiadanych ruchomościach i nieruchomościach oraz zasobach pieniężnych

Wypłata dodatku

Dodatek mieszkaniowy wypłaca się zarządcy domu lub osobie uprawnionej do pobierania należności za lokal mieszkalny, w terminie do dnia 10 każdego miesiąca, z góry. Dodatek wypłaca się do rąk samego wnioskodawcy tylko wtedy, gdy jest on właścicielem domu jednorodzinnego.

Podstawa prawna: 1. Ustawa z dnia 21.2001 o dodatkach mieszkaniowych, 2.Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych (Dz.U. nr 156 poz. 1817).

ZASADY WYODRĘBNIANIA SPÓŁDZIELCZEGO MIESZKANIA WŁASNOŚCIOWEGO LUB LOKATORSKIEGO W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ.

Wniosek członka Spółdzielni o wyodrębnieniu własności lokalu musi być poprzedzony przygotowaniem nieruchomości, w której znajduje się ten lokal. Prawo odrębnej własności wiąże się z prawem do gruntu. Właściciel mieszkania jest współwłaścicielem (części ułamkowej) gruntu i części wspólnych nieruchomości. Wymaga to wykonania oznaczenia nieruchomości, w której ustanawia się odrębną własność, rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością każdego lokalu. Wykonanie powyższych czynności wymaga sporządzenia odpowiedniej dokumentacji geodezyjnej i technicznej. Prace te mogą być wykonane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Wiąże się to z kosztami, które ponoszą wnioskodawcy.

Członek, lub członkowie spółdzielni, którzy zgłosili wniosek o wyodrębnienie lokali ponoszą także koszty zawarcia umowy na ustanowienie prawa odrębnej własności oraz koszty założenia księgi wieczystej i dokonania wpisu do tej księgi. Po wyodrębnieniu własności, właściciele niezależnie od tego czy są członkami spółdzielni czy nie ponoszą opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali w tym również koszty modernizacji budynku oraz koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, a także inne koszty na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.

Jakie warunki musi spełnić spółdzielca, aby doszło do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania w odrębną własność?

• spłacić przypadającej na jego lokal, części zobowiązań spółdzielni związanych z budową - w tym część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
• uzupełnić wkład mieszkaniowy z tytułu modernizacji budynku
• spłacić przypadające na lokal zobowiązania spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek związanych z remontami budynku
• spłacić zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych
• wpłacić różnicę pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego lub jego części.

Z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości przynajmniej jednego lokalu powstaje nieruchomość wspólna. Odrębna własność lokalu nie wygasa, jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Zbliża się nowy sezon grzewczy. W wielu mieszkaniach zamontowane są zawory termostatyczne, które regulują dostawę ciepła do poszczególnych pomieszczeń. Zamontowanie termostatów na grzejnikach pozwala na zróżnicowanie temperatury w pomieszczeniach i obniżenie zużycia ciepła dzięki wykorzystaniu "darmowych" źródeł ciepła (zyski ciepła). Zyski ciepła mogą być np. wynikiem efektu szklarniowego w pomieszczeniu (światło słoneczne) lub wynikają z istnienia dodatkowych źródeł ciepła (np. oświetlenie elektryczne).

Termostaty grzejnikowe utrzymują w domu stałą temperaturę, bez względu na to jak zimno jest na dworze. Termostat otwiera dopływ ciepła, gdy temperatura pomieszczenia obniża się i zamyka go ponownie po uzyskaniu pożadąnej temperatury. Jednocześnie można zaoszczędzić do 20% zużycia ciepła.

Aby ograniczyć zużycie energii, zatrzymując jednocześnie ciepło w mieszkaniu, a co za tym idzie by rachunek za ogrzewanie nie był niemiłą niespodzianką należy przestrzegać poniższych zasad:

1. Utrzymywać stałą temperaturę. Optymalna temperatura dla pomieszczeń jest 20 - 21 Co. Udowodniono, że przez ściany ucieka ok. 15 % ciepła więcej, gdy temperatura na dworze jest ok. 0 Co a w mieszkaniu 23 Co.
2. Właściwa temperatura w nocy to 17 - 18 Co, natomiast gdy nas nie ma w domu 12 Co to optymalna temperatura. Temperatura nie może być zbyt niska, ponieważ to źle wpływa na kondygnację budynku, a co prowadzi do zagrzybiania.
3. Uszczelnianie okien, które ogranicza przenikanie chłodnego powietrza do pomieszczenia.
4. Wietrzenie - krótkie i intensywne. Dzięki temu następuje wymiana powietrza, a jednocześnie nie dochodzi do schłodzenia ścian i mebli. UWAGA!!! W czasie wietrzenia lokali należy bezwzględnie zakręcić zawory.
5. Grzejniki i podzielniki powinny być odsłonięte. Jeśli zasłonimy je meblami, firankami czy zasłonami to uniemożliwi to przedostanie się ciepłego powietrza do dalszej części pomieszczenia.
6. Nie należy suszyć ubrań na grzejnikach, bowiem do odprowadzenia wilgoci jest potrzeba więcej ciepła, a dodatkowo wilgoć wzmaga uczucie zimna.
7. Należy zwracać uwagę czy na klatkach schodowych, korytarzach są zamknięte okna i drzwi.

Ustawienie temperatury Temperatura w pomieszczeniu zależna jest od nastawionej na skali. Mają one jednak wyłącznie charakter orientacyjny, gdyż na uzyskaną temperaturę w pomieszczeniu wpływają warunki zainstalowania termostatu.

Skale temperatur są ustalone zgodnie z normami europejskimi dla Xp = 20C. Oznacza to, że termostaty grzejnikowe zamykają się całkowicie przy temperaturze czujnika wyższej o 20C od temperatury podanej na skali.

WYNAJEM MIESZKANIA

Często zdarza się, że członkowie spółdzielni wynajmują mieszkania innym osobom. Tak naprawdę tylko w wyjątkowych sytuacjach zobowiązani są do powiadomienia spółdzielni i uzyskania jej zgody na najem.

Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, może go wynająć w całości lub w części bez zgody spółdzielni. Jednak gdy wynajęcie mieszkania wiąże się ze zmianą wysokość opłat wnoszonych na rzecz spółdzielni, członek na piśmie powinien powiadomić spółdzielnię, o tym, że wynajął mieszkanie.

Wyrażenie zgody przez spółdzielnię jest również konieczne, gdy najem spowoduje zmianę sposobu korzystania z mieszkania lub zmianę sposobu przeznaczenia lokalu. Tzn., gdy najemca np. planuje dany lokal przeznaczyć na lokal użytkowy.